Payer de la plus-value est une bonne chose puisque cela signifie que vous vendez plus cher que le prix d’achat de votre bien. Payer inutilement de la plus-value est, au contraire, synonyme d’absence de conseil.
Lorsque vous ne rentrez dans aucun des cas d’exonérations, votre notaire vous conseille sur la manière de diminuer le montant de la plus-value applicable.
En effet, lorsqu’un particulier vend un bien immobilier, il est soumis au paiement de la plus-value immobilière (composée de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et de prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %, soit un taux global de 36,20 % s’appliquant sur la différence entre la valeur d’entrée du bien dans le patrimoine et son prix de revente, le tout minoré suivant le nombre d’années de détention dudit bien).
Cette plus-value immobilière est déduite par le notaire du prix de vente revenant au vendeur et versée directement à l’Administration Fiscale.
1) Les cas d’exonération de la plus-value
- Vente de la résidence principale
et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.) - Vente d’un logement autre que la résidence principale, si on utilise le prix de la vente pour acheter ou construire une habitation principale dans un délai de 2 ans (de plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente)
- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple
- Bien détenu depuis plus de 30 ans
2) En l’absence de possibilité d’être exonéré de la plus-value
Pour déterminer la base de calcul de la plus-value, il y a lieu de déterminer tout d’abord la valeur d’entrée du bien dans le patrimoine, à laquelle on va comparer son prix de revente.
La valeur d’entrée dans le patrimoine correspond au prix d’acquisition auquel on ajoute le montant des frais d’acquisition (montant réel ou un forfait fiscal de 7,5 %) ainsi que certains travaux réalisés par le vendeur depuis l’entrée dans son patrimoine.
Si le vendeur est propriétaire depuis plus de 5 ans sans pour autant détenir de factures de travaux, un forfait fiscal de 15 % pour travaux vient en majoration de la valeur d’entrée dans le patrimoine.
Si le vendeur pense avoir réalisé plus de 15 % de montants de travaux, le notaire lui demande alors de fournir divers documents, la difficulté étant de savoir quel type de travaux et de justificatifs peuvent être pris en compte par l’administration fiscale.
L’Administration fiscale ne prend en compte dans le calcul de l’impôt sur la plus-value (en application de l’article 150 VB du Code Général des Impôts) :
- que les dépenses de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration (cela signifie que les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent être prises en compte),
- lesquelles doivent avoir été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise (cela signifie que les justificatifs qui sont présentés doivent être les factures de pose ou d’installation des matériaux ayant abouti à la reconstruction, agrandissement et amélioration de l’immeuble et pas seulement les factures des achats desdits matériaux).
Dès lors sont notamment exclus :
- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;
- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Cette valeur d’entrée dans le patrimoine (représentant le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et du coût des travaux) est ensuite comparée au prix de revente (que l’on peut minorer, notamment des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière).
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 %.
Avant de vendre, consulter votre notaire afin d’obtenir un premier calcul chiffré de l’éventuelle plus-value qui sera due.
